Problém s bydlením v Česku nemá jednoduché řešení. Ale víme, jak situaci zlepšit, říká hlavní ekonom České spořitelny

V dostupnosti bydlení patří Česko k nejhorším v celé Evropské unii. Zatímco v Dánsku stačí na pořízení průměrné nemovitosti zhruba sedm ročních platů, v Česku je to patnáct a v Praze devatenáct ročních výdělků. Nákup vlastního bytu se zkrátka stává stále méně reálnou metou zejména pro mladší generaci Čechů.

Podle hlavního ekonoma České spořitelny Davida Navrátila se v dnešní praxi častěji stává, že mladí lidé do pětatřiceti let žádají o půjčku na bydlení ve dvou nebo s pomocí rodičů či prarodičů. Ti je podpoří buď finančně, nebo zástavou nemovitosti, kterou jejich rodina už vlastní. Takové řešení je podle Navrátila statisticky hodně časté také proto, že vlastnictví nemovitostí je v Česku velmi rozšířené. Ve vlastním tu žije zhruba 75 procent obyvatel.

Ve výsledku tak ovšem vzniká paradoxní situace, kdy se lidé nechtějí svých nemovitostí zbavovat a umožnit jejich nákup novým vlastníkům. Rostoucí ceny nemovitostí pro zmíněné tři čtvrtiny lidí znamenají, že se jejich majetek dobře zhodnocuje. „Současný stav té většině populace tak trochu vyhovuje. A tím pádem pak ve společnosti chybí větší tlak na to, aby se situace s bydlením rychleji změnila,“ popisuje Navrátil.

Oblíbenost bydlení ve vlastním podle Navrátila plyne z historicky zakořeněné nedůvěry ve stát. „Lidé v Česku berou vlastní nemovitost jako hlavní zajištění na stáří, protože státnímu penzijnímu systému jednoduše nevěří. Je to navíc i dědictví komunismu, za něhož byla nemovitost v podstatě jedinou investicí, na kterou si člověk mohl sáhnout,“ vysvětluje ekonom Navrátil.

Vysoká poptávka po bydlení by ale sama o sobě problém nepředstavovala. Situaci výrazně komplikuje skutečnost, že se v Česku dlouhodobě málo staví. „Bytový fond přirozeně stárne a opotřebovává se. Na jeho obnovu a rozvoj bychom potřebovali padesát tisíc nových nebo zrekonstruovaných bytů ročně. Dnes jich stavíme asi třicet pět tisíc. Ten rozdíl se navíc rok za rokem kumuluje a žádný jednorázový nárůst výstavby ho nedožene,“ upozorňuje Navrátil.

Kromě obvykle zmiňovaných překážek – jako je třeba komplikované a zdlouhavé stavební řízení – ukazuje Navrátil také na nastavení finančních toků k samosprávám. Současné rozpočtové určení daní (RUD) podle něj obce přímo odrazuje od toho, aby na svém území povolovaly novou výstavbu.

RUD je mechanismus, který určuje, jak se peníze vybrané na daních přerozdělují mezi stát, kraje a jednotlivé obce. Když například v obci vznikne nový bytový dům, nastěhují se do něj lidé, roste tam ekonomická aktivita, která se daní. RUD rozhoduje o tom, kolik z těchto daní obci přistane do jejího rozpočtu.

A právě tady je problém. V Česku je to pouhé jedno a půl až dvě procenta. Pro starosty to znamená, že nová výstavba jim přinese hlavně starosti. Musí zajistit místa ve školkách, kapacitu čističky, nové chodníky a tak dále. „Když u nás starosta ví, že za to jeho obec nedostane víceméně nic, logicky novou výstavbu spíše odmítne,“ dovozuje důsledek Navrátil.

Jiná je situace v sousedním Rakousku nebo Polsku. „Průměrný rakouský starosta se aktivně snaží dostat investora do své obce, protože ví, že získá přes deset procent z ekonomické hodnoty, která tam vznikne. Polský starosta dostane dokonce třicet procent,“ popisuje ekonom Navrátil zahraniční rozdíly.

Že jde o selhání konkrétních českých pravidel, a nikoli o nezvratný osud, ukazují i další příklady ze světa. V americkém Texasu, který je tradičně známý konzervativní politikou a nízkými daněmi, zvýšili daň z nemovitosti, což přispělo k dostupnosti bydlení. „Týkalo se to například starších občanů, kteří si řekli: Nebudu platit vyšší daň za 3+kk, když už mi stačí 1+kk. Přestěhováním do menšího si snížili náklady na bydlení, z prodeje získali finanční rezervu a zároveň uvolnili to větší bydlení pro mladé rodiny s dětmi,“ popisuje Navrátil.

Jedním dechem ale dodává, že zrovna texaský model naráží na zásadní podmínku, ve které Česko selhává – lidé se musí mít kam přestěhovat. Nedostatek bytů se zde týká i těch bezbariérových se sociálními službami pro seniory. „Spočítali jsme, že v Česku chybí zhruba 70 tisíc takových bytů,“ dodává ekonom. Starší lidé proto podle něj zůstávají sami ve velkých rodinných bytech či domech jednoduše proto, že kolem sebe nemají alternativu, kam by se přesunuli, aniž by ztratili vazby s příbuznými a známými.

Nedostupnost bydlení, které je upravené přímo pro seniory, bude stále aktuálnějším problémem. Češi totiž stárnou a podíl obyvatel starších 65 let se blíží k jedné třetině. Do důchodového věku navíc postupně dospějí silné ročníky takzvaných Husákových dětí ze 70. let. Tlak na dostatek dostupného seniorského bydlení proto jen poroste.

Zvýšení dostupnosti bydlení v Česku si žádá přenastavení pravidel na několika různých místech. Podle Navrátila je třeba k problému dostupnosti bydlení přistupovat výhradně podporou nabídky, a nikoli například regulováním výše nájmů. „Regulace cen problém jenom zhoršují, protože odrazují investory a okamžitě zastaví novou výstavbu. Místo nefunkčních stropů musíme zrychlit schvalovací procesy, zjednodušit stavební předpisy a otevřít trh nabídce,“ zdůrazňuje Navrátil.

Jako slepou uličku zmiňuje příklad německého Berlína. „Vlastníci tam nechtěli byty pronajímat za nízký regulovaný nájem, tak je raději prodali. Nájemní byty tím zmizely z trhu. Výsledek? Nájmy jsou sice nízké, ale nájemních bytů je najednou výrazně méně. Podobná regulace ve finále vede vždycky ke snížení dostupnosti bydlení,“ popisuje Navrátil.

Klíčová je podle něj reforma rozpočtového určení daní tak, aby radnice z nové výstavby reálně profitovaly. S tím úzce souvisí i takzvané svazkování obcí. Malé české samosprávy samy nemají kapacitu na složité urbanistické plánování ani na financování nákladné infrastruktury. „Když ale dáte malým obcím motivaci i nástroje k propojování do větších celků, získají potřebné finanční zázemí a odbornou kapacitu na plánování škol, čističek nebo dopravního napojení v celém regionu,“ vysvětluje Navrátil.

Pomoci by mohla i proměna nájemního trhu, kterému v Česku dominují drobní pronajímatelé. Pronájem je navíc většinou vázaný na smlouvu na jeden rok, která se stále dokola obnovuje. To ale udržuje nájemníky v trvalé nejistotě, jestli s nimi pronajímatel opravdu smlouvu prodlouží. Řešením podle Navrátila je, aby na nájemní trh masivněji vstoupili velcí investoři, třeba penzijní fondy a pojišťovny. „Institucionální pronajímatelé nestaví byty na spekulaci, ale jako dlouhodobé investice s předvídatelným výnosem. Běžně nabízejí víceleté smlouvy a profesionální správu, čímž vytvářejí z nájemního bydlení plnohodnotnou a bezpečnou alternativu k tomu vlastnickému," dodává ekonom.

Další potřebná změna se týká budoucích generací a způsobů, jakými rodiny připravují děti na start do dospělého života. Stavební spoření je dnes podle Navrátila vhodné například pro rekonstrukci, zateplení a z toho plynoucí snížení účtů za energie. Ale není to nejlepší investiční nástroj pro vytvoření základu pro investici do nemovitostí. Měla by proto existovat podpora dětských investičních účtů: „Pokud rodiče od narození dítěte investují i menší částky do globálních akciových indexů, složené úročení za dvacet let vytvoří reálný kapitálový základ. Je potřeba posouvat finanční gramotnost od pouhého spoření směrem k investování.“