Investiční byt není bez práce. Společnost e‑Finance ukazuje, jak investovat do nemovitostí pohodlněji
Adam Pešek
Vlastnit investiční byt zní jako docela pohodlný způsob, jak si zajistit pravidelný příjem. Každý měsíc přijdou peníze z nájmu a člověk nemusí dělat nic navíc. Jenže s bytem přichází řada povinností. Majitel ho musí připravit k pronájmu, vybrat nájemníka a v případě problémů řešit neplacení, opravy nebo právníky. Z investičního bytu se tak snadno stane spíš malý byznys než bezpracný příjem.
Radek Jakubec je předsedou správní rady investiční a realitní skupiny e‑Finance a jejím generálním ředitelem. Jeho cesta k realitnímu byznysu začala prodejem jedné nemovitosti zadlužené firmy na konci devadesátých let, kdy provozoval účetní a poradenskou firmu. Následně se začal věnovat trhu s nemovitostmi naplno. Nejdřív zprostředkovával prodeje a pronájmy bytů a domů, později začal nemovitosti sám kupovat, rekonstruovat a prodávat.
Výdělek z nájmu se dnes pohybuje mezi třemi až šesti procenty podle lokality, což mnohé potenciální investory láká, ceny nemovitostí navíc stále rostou. „Spousta lidí si myslí, že když si koupí byt a budou ho pronajímat, všechno bude růžové. Jenže s jedním investičním bytem si člověk kupuje i práci,“ říká Radek Jakubec, generální ředitel investiční a realitní skupiny e‑Finance a předseda její správní rady. Brněnská skupina proto nabízí jednodušší a méně pracnou alternativu – investor si koupí konkrétní byt a e-Finance si ho od něj následně pronajme. Majitel tak nemovitost vlastní a je zapsaný v katastru nemovitostí, ale s její správou už nemusí mít žádné starosti. O její provoz se postará e‑Finance.
Spousta lidí si myslí, že když si koupí byt a budou ho pronajímat, všechno bude růžové. Jenže s jedním investičním bytem si člověk kupuje i práci.
„Celou správu, provoz a náklady na údržbu budeme hradit z výnosu, který díky efektivnější správě získáme, a klient tak od nás bude pravidelně dostávat nájem,“ vysvětluje Jakubec. Na brněnské Bratislavské ulici skupina pronajímá byty v rámci komplexu EFI Palace střednědobě studentům a pracujícím. Smlouvy jsou na čtyři měsíce až rok. Nájemníci mají k dispozici recepci a byty se jednou měsíčně kontrolují. Nyní skupina přistavuje dalších 60 bytů za zhruba 400 milionů korun. Cena bytu má začínat na 4,5 milionu korun. Investor bude mít zajištěný pravidelný měsíční příjem a zároveň možnost, že hodnota nemovitosti bude v čase dále růst.
Vstupenka za jeden milion
Zatímco koupě vlastního investičního bytu přes skupinu e‑Finance vyjde podle Jakubce minimálně na zhruba 4,5 milionu korun, do nemovitostí lze prostřednictvím akcií investovat i s menší částkou. Minimální investice do fondu kvalifikovaných investorů FONDEFI SICAV, a.s., je milion korun.
Výhodou investování prostřednictvím fondu je to, že se možné riziko rozkládá mezi stovky jednotek – byty, kanceláře, obchodní prostory i hotel. „Pokud jeden nájemce přestane platit, je to pro fond zanedbatelný výpadek. U člověka, který vlastní jediný byt, to ale může znamenat výraznou ztrátu,“ objasňuje Jakubec.
Příběh e‑Finance: Od papírových modelů k cihle
K realitám se Jakubec dostal přes účetní a poradenskou firmu v devadesátých letech. Pomáhal klientům, kteří provozovali hotel na Vysočině a kvůli úvěru se dostali do problémů. Když se mu podařilo nemovitost prodat a klientům pomoci zbavit se dluhů, začal se realitnímu byznysu věnovat naplno. Z jednotlivých bytů a rodinných domů postupně vybudoval skupinu, která působí také v hotelnictví, developmentu a investičních produktech. Dnes má aktiva v hodnotě zhruba 2,6 miliardy korun, z toho nemovitosti za více než 2,3 miliardy. Vztah k budovám měl ale podle svých slov už jako dítě. Odebíral časopis ABC, kde si vystřihoval papírové modely historických staveb. „Teď ty modely stavím bez nůžek,“ usmívá se.
Podmínkou je projít testem investičních znalostí. „Investor vyplňuje zhruba deset otázek, které ověřují, zda rozumí základním pojmům, jako jsou akcie nebo dluhopisy. Podle výsledku testu se posoudí, zda může do fondu investovat,“ vysvětluje Jakubec a dodává, že fond cílí na investory, kteří hledají stabilnější investice.
Výsledky fondu přitom nestojí jen na nájemném. To u nemovitostí v portfoliu přináší podle jejich typu zhruba 3,5 až 4,5 procenta ročně. Každé čtvrtletí se navíc hodnota nemovitostí přeceňuje, což může výnos fondu zvýšit, ale také snížit. FONDEFI pracuje s ročním investičním cílem 7 až 12 procent. Nejde však o jistotu – hodnota investice může také klesnout.
„Někdo si myslí, že se s cihlou nemůže nic stát, ale to je omyl, přihodit se může spousta situací,“ říká Jakubec. Může jít o požár, finanční krizi, pandemii nebo výkyv cen. Krátkodobé výkyvy ale podle něj investory tolik netrápí, pokud z nemovitosti plyne pravidelný nájem a nepotřebují ji rychle prodat.
Pokud jeden nájemce přestane platit, je to pro fond zanedbatelný výpadek. U člověka, který vlastní jediný byt, to ale může znamenat výraznou ztrátu.
Jakubec vidí potenciál růstu cen nemovitostí v Praze a Brně na minimálně dalších pět let. Podle něj je bytů málo a materiál i energie zdražují. Do pěti let chce e‑Finance zvýšit hodnotu svého nemovitostního portfolia z nynějších zhruba 2,3 miliardy na pět miliard korun. Vedle nemovitostí se e‑Finance chce více věnovat také energetice a finančním službám. Připravuje například nový fond, do kterého by mohli investovat i drobnější investoři s částkou pod jeden milion korun.
Byty, hotely i zámek
Jedním z hlavních projektů skupiny je již zmíněný brněnský komplex EFI Palace. Spojuje byty, kanceláře, restauraci, wellness a čtyřhvězdičkový EFI SPA Hotel Superior s minipivovarem, který má skupina v pronájmu. Fond z něj proto inkasuje nájem, nikoli výnosy z prodeje piva. Komplex se osvědčil i během covidu. Když se hotely zavřely, část apartmánů skupina nabídla k dlouhodobému pronájmu, takže nezůstaly prázdné.
V zámku v Račicích vznikne nové wellness centrum.
Dalším výrazným projektem je zámek Račice, který skupina koupila v roce 2017 a postupně ho mění v komplex s ubytováním, wellness a prostory pro kongresy či další akce. Skupina chce v dalších letech pokračovat v rozšiřování realitního portfolia. Vedle stavby bytů v Brně plánuje výstavbu desítek bytů i v Břeclavi a Jihlavě a nové investiční apartmány chce stavět také v Jeseníkách. Pokračovat bude i v rozvoji zámku v Račicích, kde příští rok plánuje otevřít hlavní zámecký palác a připravuje také nové wellness centrum.
Investice do nemovitostí
- e‑Finance je realitní a investiční koncern, který na trhu působí 25 let a investuje do rezidenčních, komerčních a hotelových nemovitostí po celé České republice.
- Tržní hodnota nemovitostí spadajících pod skupinu přesahuje 2,36 miliardy korun.
- e‑Finance nabízí koupi investičních nemovitostí již od 3,8 milionu korun.
Firma založila investiční fond FONDEFI SICAV, a.s., prostřednictvím něhož mohou zájemci investovat své peníze do portfolia více nemovitostí. - Do dalšího rozvoje realitních projektů skupiny lze investovat také prostřednictvím dluhopisů e‑Finance zajištěných zástavním právem, a to již od 50 000 Kč.