Cena půdy postupně roste. S jejím nákupem bych neváhal, bude jí stále méně, radí investor

„Kdo má půdu, ten má moc, a to bude platit i nadále, ale v době moderních technologií jsme na to zapomněli,“ říká Karel Mičulka, spoluzakladatel a výkonný manažer skupiny APF Group. Rodinná firma začala prostřednictvím své společnosti APF Venture Capital CR před čtyřmi lety investovat do zemědělské půdy v Česku. Dnes drží téměř 600 hektarů, zejména v těch nejvýnosnějších lokalitách, jako jsou Haná, střední a jižní Morava a Polabí. „Ta půda tady byla před pěti sty lety, možná i dříve, a my nechceme, aby se na ní stavěla obchodní centra nebo byty, přejeme si, aby setrvala i pro další generace a zůstala v českých rukou,“ říká manažer skupiny, která do konce tohoto roku plánuje vlastnit přes 1 200 hektarů půdy.

APF Group láká hlavně malé a střední investory z různých byznysových oblastí. Chce jim ukázat, že tuzemská půda má potenciál a vyplatí se do ní vložit úspory. A nejde jen o investice do orné půdy nebo rostlinné výroby. Skupina v letošním roce vstupuje do podniku na Hodonínsku, kde společně s místním farmářem rozšiřuje chov masného skotu.

V Česku je momentálně okolo 4,2 milionu hektarů obdělavatelné zemědělské půdy. Každým rokem však ubývá. Mohou za to nejen klimatické změny, ale i vyjímání z půdního fondu. Orná půda už pak neslouží pro pěstování plodin, ale staví se na ní továrny, sklady či byty. Během posledních pěti let u nás podle údajů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního zmizelo 50 000 hektarů, tedy necelá dvě procenta orné půdy, včetně té nejkvalitnější.

Nejde jen o problém posledních let – rozloha zemědělské půdy se setrvale zmenšuje od roku 1966, kdy úřad s měřením začal. Od té doby z krajiny zmizelo 440 000 hektarů, což je víc než celý Liberecký kraj. Půda je přitom jen těžce obnovitelný zdroj – přírodě trvá zhruba sto let, než v našich podmínkách vznikne centimetr ornice.

I sucho a eroze přispívají k úbytku kvalitní půdy. Podle výkonného manažera Mičulky to ale zatím zásadně neovlivňuje její cenu, problém by to podle něj byl, pokud by šlo o dlouhodobý stav. Jako další příklad dopadu klimatické změny na krajinu uvádí tornádo, které se Hodonínskem prohnalo před třemi lety. Ceny tamní půdy to podle Mičulky přesto v následujících letech vyhnalo do nezvykle vysokých částek. Sama APF Venture Capital CR v této lokalitě drží přes dvě stovky hektarů půdy.

Česko má ve srovnání se zbytkem Evropy velmi roztříštěný trh s půdou – statisíce lidí vlastní různě velké výměry půdy. Nevýhoda je to pro nákup větších celků, na druhou stranu situace vybízí ke skupování menších celků a jejich scelování. Až na 80 procentech nehospodaří vlastníci, zemědělci si půdu pronajímají. „Pokud u nás budou vlastníci v řádech statisíců, tak pohyb na trhu s půdou bude ještě veliký,“ odhaduje Mičulka.

Půda se na přelomu milénia stala investičním hitem. Kus kvalitní země se proměnil v dobře uložené peníze. Ceny půdy tehdy meziročně rostly i dvouciferným tempem. Poptávka se však před pár lety zpomalila – půda zdražila a lidé neměli motivaci prodávat. Trh se začal znovu hýbat před dvěma lety, kdy mnoho drobných majitelů dohnaly vysoké ceny elektřiny nebo inflace, a půdy se zbavovali. A naopak začali nakupovat ti, kdo chtěli ochránit peníze a hledali stabilní investici.

Česko není v situaci Německa nebo Rakouska, kde je dnes velmi těžké koupit jakoukoliv půdu. „Podle mých odhadů se k tomuto modelu, kdy bude půdy málo a jen v nejkvalitnějších lokalitách, do deseti let přiblížíme,“ myslí si Mičulka.

Každý rok u nás změní majitele tisíce hektarů půdy. Nakupují zemědělci, podnikatelé a další investoři. A zájem o českou půdu mají i farmáři z okolních států. „Rakušané nám vykupují Znojemsko a přilehlé oblasti kolem státních hranic a běžně nás v okrajových částech přeplácí,“ popisuje Mičulka.

Zatímco na Západě se farmaření předává z generace na generaci a půda má pro místní hodnotu, u nás tomu tak zatím stále není. „Bohužel platí, že když Češi mohou, tak se půdy zbavují jako první, protože k ní nemají dlouhodobý vztah,“ míní Mičulka.

Čtyřicet let socialismu se podepsalo na uvažování nad půdou, jejíž cenu vlastníci i roky po revoluci nechápali. „Trh byl zničený, zemědělci majitelům tvrdili, že půda nemá hodnotu a nechtěli adekvátně zaplatit, vlastníci jako nájemné klidně dostali pytel pšenice a dvě slepice. Tato doba naštěstí minula a lidé si začali reálnou cenu půdy uvědomovat,“ tvrdí manažer.

Půda zdražuje už několik let za sebou. Zatímco v roce 2005 se hektar půdy prodával v průměru okolo 68 000 korun, loni se cena podle portálu Farmy.cz vyšplhala na 343 000. To je však celorepublikový průměr, do kterého vedle černozemě spadají pastviny, vinice či vodní a jiné plochy. Na jižní Moravě nebo v Polabí jsou však ceny za hektar kvalitní černozemě daleko vyšší a pohybují se mezi půl milionem až 800 000 za hektar. Jen pro srovnání: hektar půdy v Bavorsku vyjde v přepočtu na tři miliony korun.

Je jen málo investic, které nabízejí stabilní a pravidelné zhodnocení, jako jsou zemědělské pozemky. Přes skupinu APF Group do nich vkládá peníze už víc než tisíc investorů. Vhodnější je pro majetné a trpělivé – minimální částka se pohybuje okolo půl milionu korun a manažer Mičulka doporučuje investici držet alespoň pět let. Výhodou je, že o půdu se majitel nemusí moc starat. Zákonné povinnosti za něj přebírá takzvaný pachtýř. V porovnání s investičním bydlením, kdy vlastník musí hledat nájemníka a řešit provoz bytu či bytového domu, jde o nenáročnou investici. A na rozdíl od spekulací na burze si půda vždy udrží svou hodnotu a lze očekávat, že její cena do budoucna ještě poroste. „V případě investic do půdy nemusím číst noviny, sledovat kurzy a obávat se, že se cena akcií propadla, my měříme především roční změnu,“ doplňuje Mičulka.

Klienti podle něj také oceňují, že je půda v katastru nemovitostí napsaná přímo na ně. Aby měla investice do půdy smysl, výnos z nájemného by se měl pohybovat alespoň okolo jednoho procenta z tržní ceny. „Problém je, že většina lidí neumí určit tržní cenu, proto je vhodné obrátit se na odborníka,“ uvádí manažer a dodává, že cílem je dostat se během následujících let na tříprocentní roční výnos. „Pak už je zajímavější dát peníze do půdy, než je poskytnout bance, kde ani nevíte, co se s nimi děje.“ Vedle nájemného mohou investoři vydělat také na výnosech z portfolia, které spadá pod APF Group. Do skupiny patří také fond kvalifikovaných investorů, který realizuje již zmíněný chov masného skotu na Hodonínsku.